Mietpreisbremse auch in Münster

Ab dem 01.07.2020 bis zum 31.12.2025 gilt für Münster die Mietpreisbremse. Für Mietverträge, die nach dem 01.07.2020 abgeschlossen werden, darf die Nettokaltmiete maximal 10 % mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung betragen, §556d BGB. Wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist, richtet sich in der Regel nach dem Mietenspiegel der Stadt Münster.

Ausnahmen

Die Mietbegrenzung gilt nicht (§556f BGB)

• für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (§ 556f S.1 BGB)
• für Wohnungen, die umfassend, d.h. ähnlich aufwändig wie bei einem Neubau, modernisiert wurden (§ 556f S.2 BGB).

Wird eine Neubauwohnung oder eine umfassend modernisierte Wohnung angemietet, kann der Vermieter grundsätzlich verlangen, was der Markt hergibt.
Liegt keine Ausnahme vor, kann die Anwendung der 10%-Grenze dennoch eingeschränkt sein. Dies gilt in den folgenden zwei Fällen.

Beschränkungen

• Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete, höher als die zulässige Miete (ortsübliche Miete plus 10 %), kann der Vermieter diese Miete auch weiterhin verlangen, ( §556e Abs. 1 BGB). Um Missbrauch vorzubeugen, bleiben jedoch Mieterhöhungen, die der Vermieter mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Ende des Vormietverhältnisses vereinbart hat, unberücksichtigt.
• Hat der Vermieter die Wohnung in den letzten drei Jahren modernisiert, ohne dass es gleich eine umfassende Modernisierung war, kann er auf die zulässige Miete einen Zuschlag berechnen, der einer Mieterhöhung wegen Wertverbesserung entspricht, § 556e Abs. 2 BGB. Er kann dann zulässigerweise die ortsübliche Miete plus 10 % plus Modernisierungszuschlag verlangen.

Auskunftspflicht des Vermieters

Will der Vermieter eine Miete verlangen, die mehr als 10% über der ortsüblichen Miete liegt, dann muss er seit dem 01.01.2019 gemäß § 556g Absatz 1a BGB unaufgefordert in Textform darüber Auskunft erteilen

• wie hoch die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses war (Nr. 1)
• ob in den letzten drei Jahren Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden (Nr. 2)
• ob die Wohnung erstmalig nach dem 01.10.2014 genutzt und vermietet wurde (Nr. 3)
• ob es sich um eine Erstvermietung nach umfassender Modernisierung handelt (Nr. 4)

Hat der Vermieter die Auskunft nicht erteilt, kann er sich nicht auf die o.g. Ausnahmen und Beschränkungen berufen.

Holt er die Erteilung der Auskunft in Textform nach, kann er erst zwei Jahre nach Auskunftserteilung die erhöhte Miete verlangen (§ 556g Abs. 1a Nr. 2 BGB). Entspricht die Auskunft nicht der Textform, dann kann er erst nach Nachholung der Auskunft in der vorgeschriebenen Form die erhöhte Miete verlangen.

Hohe Miete rügen!

Stellt der Mieter fest, dass die Miete zu hoch ist, sollte er dies umgehend rügen. Für Verträge, die ab dem 01.07.2020 geschlossen worden sind, können zu viel gezahlte Mieten auch rückwirkend zurückgefordert werden. Voraussetzung ist, dass die Mieter den Verstoß gegen die MIetpreisbremse in den ersten 2 ½ Jahren nach Beginn des Mietverhältnisses rügen und das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge noch nicht beendet war. Rügen, die später als 2 ½ Jahre nach Beginn des Mietverhältnisses erhoben werden, begründen ein Rückforderungsrecht nur für Mieten, die nach der Rüge fällig geworden sind. (§ 556 Abs. 2 S.1 BGB). Die Rüge muss in Textform verfasst sein und sich auf die Auskunft beziehen, falls der Vermieter eine Auskunft erteilt hat (§ 556 Abs. 2 BGB). Der Mieter muss den Zugang des Schreibens beweisen können, d.h. es entweder per Einschreiben verschicken oder aber in Gegenwart von Zeugen in den Briefkasten des Vermieters stecken. Bei E-Mails oder Telefax gibt es nur dann einen Zugangsbeweis, wenn der Vermieter darauf antwortet. Das Absendeprotokoll ist kein Zugangsbeweis!         

Mieter sollten sich bei der Wohnungsbesichtigung nach Möglichkeit vom Vormieter dessen Kontaktdaten geben lassen, um später nachfragen zu können, wie hoch die Vormiete war oder ob Modernisierungen stattfanden.

Aufgrund des komplizierten Regel-Ausnahmegeflechts empfiehlt sich unbedingt eine Beratung beim Mieter/innen-Schutzverein bevor der Vermieter angesprochen wird.

Stand: 05/2021