Mieter/innen-Schutzverein Münster und Umgebung e.V.

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BGH-Urteile Mietrecht

Renovierungsvereinbarung zwischen Mieter und Vormieter führt bei unrenoviert übergebener Wohnung nicht zwingend zu einem Anspruch des Vermieters auf Renovierung

22.08.2018

BGH, Urteil vom 22. August 2018 - VIII ZR 277/16

 

Übernimmt der Mieter eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung, ist eine Formularklausel, die den Mieter dazu verpflichten soll, Schönheitsreparaturen durchzuführen, nach wie vor unwirksam. Hieran ändertauch nicht die Tatsache, dass zwischen dem Mieter und dem Vormieter eine Renovierungsvereinbarung getroffen wurde.

 

Schadensersatzansprüche für den Vermieter können auch ohne vorherige Fristsetzung bestehen

28.02.2018

BGH, Urteil vom 28. Februar 2018 -VIII ZR 157/17

 

Ein vom Vermieter wegen Beschädigung der Mietsache geltend gemachter Anspruch setzt keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigug voraus. Die Verpflichtung des Mieters die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben und während der Wohndauer pfleglich und schonend zu behandeln, stelle eine Nebenpflicht dar.

Bei durch den Mieter vertraglich vereinbart und geschuldeten Schönheitsreparaturen müsse jedoch nach wie vor eine Fristsetzung zur Durchführung erfolgen, wenn diese unterblieben seien.

 

Ersatzansprüche des Vermieters verjähren 6 Monate nach Rückerhalt der Mietsache

08.11.2017

BGH, Urteil vom 8. November 2017- VIII ZR 13/17

Eine Formularvertragsklausel, mit der die gesetzliche Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters von 6 auf 12 Monate verlängert werden soll und mit der die Verjährung auf die (eventuell spätere) Beendigung des Mietverhältnisses anstelle der Rückgabe der Mietsache verschoben wird, ist unwirksam. Eine derartige Vertragsklausel benachteiligt den Mieter unangemessen. Mit der gesetzlichen Regelung soll durch den Gesetzgeber im Interesse der Rechtssicherheit zeitnah zur Rückgabe der Mietsache bzw. zeitnah zur Beendigung des Mietverhältnisses eine „möglichst schnelle“ Klärung über bestehende Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache erreicht werden.

 

Der Vermieter muss den Grund für den Wegfall des Eigenbedarfs beweisen

29.03.2017

BGH, Urteil vom 29. März 2017- VIII ZR 44/16

Setzt der Vermieter, den Eigenbedarf nach Auszug des gekündigten Mieters nicht wie behauptet um, muss er nachweisen, warum der behauptete Eigenbedarf später weggefallen sein soll.

 

Vermieter muss innerhalb von 12 Monaten über Betriebskosten abrechnen

25.1.2017

BGH, Urteil vom 25. Januar 2017-VIII ZR 249/15

Der Vermieter einer Eigentumswohnung muss grundsätzlich innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB über die Betriebskosten abzurechnen. Das gilt auch dann, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung (WEG-Abrechnung) noch nicht vorliegt. Nur dann, wenn der Vermieter die Verspätung nach § 556 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 2 BGB nicht zu vertreten hat,  kann er auch nach Ablauf der Frist noch eine Nachforderung geltend machen. Eine hiervon abweichende Regelung ist dagegen gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Rechtzeitkeit der Mietzahlung - Auftrag am dritten Werktag

5.10.2016

BGH, Urteil vom 5. Oktober 2016- VIII ZR 222/15

Das Risiko für verzögerte Überweisungsvorgänge und damit Zahlungseingänge darf nicht auf den Mieter nicht abgewälzt werden. Entscheidend ist der Zeitpunkt der Einzahlung der Miete auf das Konto des Vermieters.

Die Mieter sollten trotzdem nicht immer bis zum dritten Werktag eines Monats warten, sondern nach Möglichkeit schon vorher die Miete überweisen, oder am besten einen Dauerauftrag einrichten, oder eine Einzugsermächtigung erteilen. Hierdurch wird gewährleistet, dass die Miete immer rechtzeitig entrichtet und das Mietverhältnis nicht wegen eines Cut-Offs bei der Bank durch verspätete Zahlungen gefährdet wird.

 

Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung gesenkt

20.01.2016
BGH, Urteil vom 20. Januar 2016- VIII ZR 93/15

Eine Betriebskostenabrechnung ist hinsichtlich der Angabe der „Gesamtkosten“ formell ordnungsgemäß, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf den Mieter der Abrechnungseinheit umlegt. Einzelne Rechenschritte, die es möglich machen, die umlagefähigen Gesamtkosten nachzuvollziehen, müssen in der Abrechnung nicht mehr angegeben und erläutert werden.

Heizkostenabrechnung

20.01.2016
BGH, Urteil vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 329/14

Hat der Vermieter den Verbrauch unter Verstoß gegen § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenVO ermittelt, ist in der Regel gleichwohl der ermittelte Verbrauch der Abrechnung zugrunde zu legen und nicht allein nach der Wohnfläche abzurechnen. In diesem Fall ist eine Kürzung gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenVO vorzunehmen. Der Kürzungsbetrag ist dabei von dem für den Nutzer in der Abrechnung ausgewiesenen Anteil der Gesamtkosten zu errechnen.

Mieterhöhung: tatsächliche Wohnfläche maßgeblich

18.11.2015
BGH, Urteil vom 18. November 2015 – VIII ZR 266/14

Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann nur auf Basis der tatsächlichen Wohnfläche erfolgen. Für die Wohnflächenabweichung gilt generell nicht mehr eine 10-prozentige Wohnflächenabweichung.

Modernisierung/ Verschiebung der Mieterhöhung um sechs Monate

06.10.2015
BGH, Beschluss vom 6. Oktober 2015 – VIII ZR 76/15

Übersteigt eine Mieterhöhung als Folge einer Modernisierung die angekündigte Erhöhung um mehr als 10 Prozent, verschiebt sich die Wirksamkeit der gesamten Mieterhöhung um sechs Monate.

Eigenbedarf / hinreichende Konkretisierung

23.09.2015
BGH, Urteil vom 23. September 2015- VIII ZR 297/14

Ein nur vager und unbestimmter Nutzungswunsch kann eine Eigenbedarfskündigung nicht rechtfertigen.

Duldung des Einbaus von Rauchwarnmeldern/
Selbstausstattung durch den Mieter

17.06.2015
BGH, Urteil vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 216/14

Mieter müssen den Einbau neuer Rauchwarnmelder dulden, auch wenn sie die Wohnung bereits mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestatten hatten.

Schönheitsreparaturen/ Quotenklausel

29.05.2013
BGH, Urteil vom 29. Mai 2013 – VIII ZR 285/12

Eine Allgemeine Geschäftsbedingung im vom Vermieter verwendeten Mietvertrag, welche hinsichtlich der sog. Quotenklausel als Berechnungsgrundlage einen Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts vorgibt, ist unwirksam.
Quotenabgeltungsklauseln benachteiligen den Mieter nach § 307 Abs. 1 BGB unangemessen, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangen, zur Ermittlung der auf ihn im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrfach hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen.

Schönheitsreparaturen

18.03.2013
BGH, Urteil vom 18. März 2013- VIII ZR 185/14

Eine Vertragsklausel, die dem Mieter einer unrenoviert angemieteten Wohnung die Schönheitsreparaturen auferlegt, ist unwirksam. Eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und kann dazu führen, dass ein Mieter bei einer kurzen Mietzeit die Wohnung ggf. in einem besseren Zustand zurückgeben muss, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.
Allerdings kann die formularvertragliche Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung gleichwohl wirksam vereinbart werden, sofern die Verpflichtung des Mieters zur Beseitigung vorvertraglicher Abnutzungsspuren durch einen vom Vermieter gewährten Ausgleich kompensiert wird, durch den der Mieter so gestellt wird, als sei ihm renovierter Wohnraum überlassen worden (vgl. BGH, Urteile vom 25. Oktober 1995 -VIII ZR 258/94, NJW 1996, 389 unter II 2 d; vom 23. April 1991 -XI ZR 128/90, BGHZ 114, 238, 246 mwN).

Eigenbedarf nach zwei Jahren Mietzeit möglich

04.02.2015
BGH, Urteil vom 04. Februar 2015 – VIII ZR 154/14

Der Vermieter muss, wenn er eine Wohnung vermietet, keine „Bedarfsvorschau“ machen, das heißt abklären, ob er bzw. ein Familienangehöriger Eigenbedarf haben könnte.

Schadensersatzanspruch des Vermieters bei Rückgabe der Wohnung in einem ausgefallenen farblichen Zustand

6.11.2013
BGH, Urteil vom 6.11.2013 – VIII ZR 416/12

Der Mieter ist zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird.

Mietkaution

7.5.2014
BGH, Urteil vom 7.5.2014 – VIII ZR 234/13

Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter eine Mietsicherheit nicht dazu nutzen, streitige Forderungen gegen den Mieter seinerseits zu begleichen.